不動産を売却したあとに確定申告が必要かどうかは、売却価格だけでは判断できません。購入時より高く売れたように見えても、取得費や売却費用を差し引くと利益が出ていないことがあります。反対に、購入時の資料が残っていないため取得費を十分に証明できず、想定より税金がかかるケースもあります。
不動産売却の確定申告でまず確認したいのは、譲渡所得が出ているかどうかです。マイホームの3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除などを使う場合は、税金がゼロになっても申告が必要になります。
不動産売却で確定申告が必要になるケース
不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。不動産売却による利益は譲渡所得として扱われ、給与所得などとは分けて税額を計算します。
譲渡所得は次の式で求めます。
譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用
取得費には、不動産の購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用、一定のリフォーム費用などが含まれます。建物部分は、所有していた期間に応じた減価償却費を差し引いて計算します。
譲渡費用に含めやすいのは、売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却のために行った建物の解体費などです。
確定申告が必要になる主なケースは次のとおりです。
| ケース | 確定申告 |
| 売却益が出た | 必要 |
| 3,000万円特別控除を使う | 必要 |
| 10年超所有軽減税率の特例を使う | 必要 |
| 売却損で損益通算や繰越控除を使う | 必要 |
| 売却損が出て、特例も使わない | 原則不要 |
税金がかからないから申告しなくてよい、とは限りません。特例を使って税額がゼロになる場合は、特例を適用するための申告が必要です。
確定申告が不要になるケース
取得費や譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得が出ておらず、特例も使わない場合は、不動産売却についての確定申告は原則不要です。
たとえば、購入時の価格や諸費用を証明でき、売却価格より取得費と譲渡費用の合計が大きい場合は、課税される利益がありません。この場合、損益通算や繰越控除を使わないなら、申告しなくてもよいケースがあります。
ただし、取得費の資料がない場合は注意が必要です。購入価格を証明できないと、売却価格の5％を概算取得費として計算することがあります。実際には大きな利益が出ていないつもりでも、税務上は利益が出た扱いになる可能性があります。
不動産売却の税率は所有期間で変わる
不動産売却の税率は、所有期間によって大きく変わります。判定するのは売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点の所有期間です。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
短期譲渡所得の税率は、所得税と復興特別所得税、住民税を合わせて39.63％です。長期譲渡所得は20.315％です。
たとえば800万円の譲渡所得が出た場合、短期譲渡なら税額は約317万円、長期譲渡なら約162万円になります。売却時期を少し調整するだけで税負担が変わることもあるため、所有期間は早めに確認しておきましょう。
不動産売却で使える主な特例
3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。所有期間の長短は問われません。
たとえば譲渡所得が2,500万円なら、3,000万円特別控除を使うことで課税対象は0円になります。譲渡所得が4,000万円なら、控除後の1,000万円が課税対象です。
ただし、投資用不動産や親族への売却、特例を受けるためだけに一時的に入居したようなケースは対象外になることがあります。住宅ローン控除との関係にも注意が必要です。
10年超所有軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームでは、一定の条件を満たすと軽減税率の特例を使える場合があります。
3,000万円特別控除と併用できるケースもあるため、売却益が大きいマイホームでは確認しておきたい制度です。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
マイホームの売却で損失が出た場合、一定の条件を満たすと、給与所得など他の所得と損益通算できることがあります。控除しきれない損失は、翌年以後3年間にわたって繰り越せる場合もあります。
すべての売却損が対象になるわけではありません。買い換えを伴う場合や、住宅ローンが残っているマイホームを売却する場合など、制度ごとに要件があります。使う場合は確定申告が必要です。
ケース別に見る確定申告の必要性
マイホームを売却して利益が出た場合
売却価格が5,000万円、取得費と譲渡費用の合計が3,000万円なら、譲渡所得は2,000万円です。
このままなら課税対象になりますが、3,000万円特別控除の条件を満たせば税金はかからない可能性があります。ただし、控除を使うための確定申告は必要です。
投資用不動産を売却して利益が出た場合
投資用マンションや賃貸アパートを売却して利益が出た場合、マイホームの3,000万円特別控除は使えません。
所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得として税額を計算します。投資用不動産では減価償却の影響で、想定より譲渡所得が大きくなることがあります。
売却損が出た場合
売却損が出て、特例を使わない場合は、原則として確定申告は不要です。
ただし、マイホームの譲渡損失について損益通算や繰越控除を使える場合は、申告することで税負担を減らせる可能性があります。住宅ローンが残っている状態で売却した人や、住み替えで損失が出た人は確認しておきましょう。
確定申告の流れ
不動産売却の確定申告は、売却した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。申告期限が土日祝日にあたる場合は、翌平日になることがあります。
主な流れは次のとおりです。
| 手順 | 内容 |
| 書類を集める | 購入時と売却時の契約書、領収書、登記事項証明書などを準備する |
| 譲渡所得を計算する | 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く |
| 特例の可否を確認する | 3,000万円特別控除や繰越控除の条件を見る |
| 申告書を作成する | 確定申告書、申告書第三表、譲渡所得の内訳書を作成する |
| 税務署へ提出する | e-Tax、郵送、税務署窓口で提出する |
| 納税または還付を受ける | 税金が出れば納付し、還付があれば指定口座で受け取る |
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、土地や建物の譲渡所得も入力できます。画面の案内に沿って進められるため、自分で申告する場合は利用しやすい方法です。
必要書類
不動産売却の確定申告では、譲渡所得を計算するための資料が必要です。
| 書類 | 用途 |
| 売却時の売買契約書 | 売却価格の確認 |
| 購入時の売買契約書 | 取得費の確認 |
| 仲介手数料などの領収書 | 譲渡費用、取得費の確認 |
| 登記事項証明書 | 所有者や不動産情報の確認 |
| リフォーム費用の領収書 | 取得費に含められる費用の確認 |
| 住宅ローン残高証明書 | 譲渡損失の特例を使う場合の確認 |
| 本人確認書類 | 申告手続き |
| 源泉徴収票 | 給与所得がある場合の確認 |
特例を使う場合は、追加書類が必要になることがあります。必要書類は制度によって違うため、国税庁の案内や税務署で確認しておくと安心です。
確定申告でよくあるミス
不動産売却の確定申告では、取得費と譲渡費用の扱いでミスが起きやすくなります。
購入時の契約書を紛失して取得費を証明できないと、概算取得費で計算することになり、税負担が増える場合があります。売却時の仲介手数料や測量費、解体費などを譲渡費用に入れ忘れると、課税対象が大きくなります。
所有期間の判定にも注意が必要です。5年を超えているかどうかは、売却した年の1月1日時点で判断します。購入日から売却日までを単純に数えて判断すると、短期と長期を誤ることがあります。
特例についても、条件を満たしていないのに使えると思い込むと、後から修正が必要になることがあります。不安がある場合は、税務署や税理士に確認してから申告しましょう。
不動産売却の確定申告は早めに判断する
不動産売却の確定申告は、利益が出たかどうか、特例を使うかどうかで必要性が変わります。利益が出た場合は原則申告が必要です。税金がゼロになる場合でも、3,000万円特別控除や譲渡損失の繰越控除を使うなら申告しなければなりません。
一方で、売却損が出ており、特例も使わない場合は、申告不要となるケースがあります。判断を誤ると、申告漏れや払いすぎにつながるため、売却後ではなく売却前から資料をそろえておくことが大切です。
購入時と売却時の契約書、領収書、ローン関係の資料を確認し、譲渡所得が出るかを早めに計算しておきましょう。分からない点を残したまま進めず、税務署や専門家に確認することで、余計な不安を抱えずに申告まで進められます。
不動産売却の確定申告でよくある質問
不動産を売却したら必ず確定申告は必要ですか？
必ずではありません。譲渡所得が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を使う場合は必要です。売却損が出ており、特例も使わない場合は、原則として不要です。
会社員でも確定申告は必要ですか？
会社員でも、不動産売却で譲渡所得が出た場合は確定申告が必要です。不動産の譲渡所得は給与所得とは別に計算されます。
3,000万円特別控除を使えば税金は必ずゼロになりますか？
譲渡所得が3,000万円以内で、特例の条件を満たしていれば、課税対象は0円になります。ただし、特例を使うためには確定申告が必要です。
確定申告をしないとどうなりますか？
本来申告が必要なのに申告しなかった場合、無申告加算税や延滞税がかかる可能性があります。税務署から確認を求められることもあります。
売却損が出た場合でも申告したほうがよいですか？
特例を使わないなら申告不要となるケースがあります。ただし、マイホームの譲渡損失で損益通算や繰越控除を使える場合は、申告によって税負担を抑えられる可能性があります。
参考にした公的情報
国税庁 長期譲渡所得の税額の計算
国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 マイホームを売ったときの特例
国税庁 譲渡所得の申告期限
国税庁 マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
