不動産を売ろうとして、何から手をつければいいかわからない。そう感じる方は少なくありません。特に初めての売却では、全体の流れを把握しないまま進めてしまい、相場より安く手放したり、手続きでトラブルになったりすることがあります。
各ステップで何が起きるかを事前に知っておけば、判断を誤るリスクを減らせます。売却期間の目安や注意点も含め、7つのステップに沿って整理していきます。
不動産売却の流れは全部で7ステップ
| ステップ | 内容 | 期間目安 |
| 1 | 相場を調べる | 約2週間〜1か月 |
| 2 | 一括査定を依頼する | 同時進行 |
| 3 | 不動産会社が物件調査 | 約1週間 |
| 4 | 不動産会社と媒介契約締結 | 数日 |
| 5 | 売却活動をする | 約3か月 |
| 6 | 買主と売買契約を結ぶ | 約1〜2週間 |
| 7 | 買主に引き渡しを行う | 約1〜2か月 |
全体では3〜6か月程度かかることが多いです。物件の種類や立地、市場の状況によって変わるため、スケジュールには余裕を持って取り組みましょう。
相場を調べる（約2週間〜1か月）
売却の第一歩は相場調査です。
相場を知らないまま始めると、安く売ってしまうか、高すぎる価格設定で売れ残るかのどちらかになりやすくなります。まず、自分の不動産がどのくらいの価格帯で動いているかを把握しておきましょう。
相場を調べる方法
主な方法は3つあります。レインズマーケットインフォメーションでは過去の成約事例を確認でき、実際に売れた価格の参考として使いやすいサービスです。SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトでは近隣物件の販売価格を、AIによる簡易査定サービスではおおよその価格を短時間で把握できます。
物件を比較するときは、エリア・築年数・間取り・駅からの距離・面積を軸に、似た条件の物件と照らし合わせながら判断していきます。
この段階での注意点
ポータルサイトに掲載されている価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格とは異なります。値引きされて成約するケースも珍しくないため、掲載価格をそのまま相場として受け取るのは避けてください。
一括査定を依頼する
相場を把握したら、不動産会社に査定を依頼します。
このとき活用したいのが不動産一括査定サイトです。一度の入力で複数の会社に査定を依頼でき、効率よく比較できます。不動産会社によって査定額や販売戦略は大きく異なるため、複数社を比べることで適正価格の感覚がつかめますし、説明の丁寧さや連絡スピードといった対応力も見えてきます。
査定額だけで選ばない
査定額が高い会社が優秀とは限りません。契約を取ることを優先して高額査定を出し、後から値下げを打診してくるケースもあります。査定額に加えて、売却実績・地域密着度・担当者の対応・販売戦略・広告力もあわせて確認しておきましょう。
不動産会社が物件調査を行う
査定依頼後、不動産会社は物件調査を行い、法的な問題点や建物の状態を確認したうえで正式な査定価格を算出します。調査では登記情報・境界確認・接道状況・建築制限・周辺環境・建物状態などを確認します。マンションの場合は管理状況や修繕積立金なども対象です。
売主が準備しておく書類
- 登記簿謄本
- 購入時の契約書
- 間取り図
- 固定資産税納税通知書
- 本人確認書類
調査不足のまま売却を進めると、契約後のトラブルにつながりやすくなります。境界問題や雨漏りなどが契約後に発覚すると契約不適合責任を問われることもあるため、この段階で把握していることは正直に開示しておきましょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。不動産売却を正式に依頼する契約であり、種類によって条件が変わります。
媒介契約は3種類ある
専属専任媒介契約
1社のみへの依頼で、自分で買主を見つけても直接契約はできません。
専任媒介契約
1社のみへの依頼ですが、自分で見つけた買主と直接契約できます。
一般媒介契約
複数社へ同時に依頼できます。
初めての売却では専任媒介契約を選ぶ方が多いです。不動産会社が積極的に動きやすく、売主側も窓口が一本化されて管理しやすいためです。契約前には仲介手数料・販売活動の内容・広告掲載方法・レインズへの登録・契約期間を確認し、不明点は担当者に説明を求めておきましょう。
売却活動をする（約3か月）
媒介契約が終わると、売却活動が始まります。不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシ配布、レインズ登録、SNS広告などを通じて買主を探していきます。
内覧対応が売却を左右する
購入希望者が現れると内覧が行われます。このときの印象が、そのまま買主の決断や価格交渉に影響することがあります。部屋の片付けと掃除はもちろん、においの対策・明るさの確保・水回りの清潔さまで整えておくと、第一印象が変わります。売却価格に影響するケースもあるため、手を抜かないようにしましょう。
3か月を超えても反響が少ない場合は、価格の見直しを検討してください。相場から大きく外れたままでいると、売却がずるずると長期化していきます。
買主と売買契約を結ぶ
購入希望者と条件が合意できたら、売買契約を締結します。売買価格・引き渡し日・手付金・契約解除条件・設備引き渡し条件などを取り決めます。
契約解除条件には、契約を終了できるケースや手続き・条件が定められます。契約違反があった場合や一定期間前までに通知した場合の解除、違約金や原状回復義務の扱いなども記載されます。設備引き渡し条件では、設備を渡す際の状態・方法・責任範囲を定め、引き渡し日や動作確認の基準、故障や不足が見つかった場合の対応方法についても具体的に記載しておきましょう。
契約時に必要なもの
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 登記関連書類
契約時には買主から手付金を受け取るのが通例で、売買価格の5〜10％程度が目安とされています。また、売却後に不具合が見つかると売主が責任を問われることがあります。雨漏り・シロアリ・設備故障・事故歴などは契約前に正直に伝えておく必要があります。隠したまま引き渡すと、後から大きなトラブルになりかねません。
買主に引き渡しを行う（約1〜2か月）
売買契約後は、残代金の決済と引き渡しを行います。当日は買主から残りの売買代金を受け取り、司法書士が所有権移転登記の手続きを行ったうえで、鍵や関連書類を買主へ渡して完了です。
住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消手続きが必要になりますが、金融機関と司法書士がサポートしてくれるので、不動産会社と連携しながら進めていきましょう。引き渡し日までに退去を完了させる必要もあるため、新居探しと並行して早めにスケジュールを組んでおくことをおすすめします。
不動産売却で失敗しないためのポイント
相場を把握しておく
どの査定が適切かを判断する基準になります。この把握なしに動くと、高すぎる価格にも安すぎる価格にも気づけません。
不動産会社を比較する
1社だけで決めず、複数社を比較しましょう。査定額だけでなく、担当者の対応や販売力も見て選んでください。
売却スケジュールに余裕を持つ
焦ると値下げ交渉に応じやすくなります。時間的な余裕が、価格を守る余裕にもなります。
内覧対策を徹底する
清潔感と明るさが第一印象を決めます。
税金も確認しておく
不動産売却では譲渡所得税が発生することがあります。特例が使えるケースもあるため、税理士や不動産会社に事前確認をしておくといいでしょう。
まとめ
不動産売却の流れは、大きく7つのステップに分けられます。
- 相場を調べる
- 一括査定を依頼する
- 不動産会社が物件調査
- 不動産会社と媒介契約締結
- 売却活動をする
- 買主と売買契約を結ぶ
- 買主に引き渡しを行う
このなかで特に影響が大きいのは不動産会社選びです。信頼できる会社を選べるかどうかで、売却価格もスピードも変わってきます。まず複数社に査定を依頼し、自分の不動産の価値を正確に把握するところから始めてみてください。
