不動産を売却するときは、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。その際に結ぶのが媒介契約です。
ただ、媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ仕組みや特徴が異なります。
どの契約を選ぶかによって、他社へ依頼できるか、自分で買主を探せるか、不動産会社からの活動報告頻度などが変わります。
内容を十分に理解しないまま契約すると、
- 他社にも依頼しておけばよかった
- もっと担当者を比較すればよかった
と後悔につながることもあります。
媒介契約ごとの違いや特徴、それぞれに向いているケースを確認していきましょう。
そもそも媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産会社へ売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約です。
売主と不動産会社の間で、どのような条件で売却活動を進めるのかを取り決めるもので、この契約を結んで初めて正式な販売活動が始まります。
また、不動産会社へ仲介を依頼する場合は、宅地建物取引業法により媒介契約書の作成が義務付けられています。
媒介契約は3種類ある
不動産売却で利用される媒介契約は次の3種類です。
| 契約種類 | 複数社への依頼 | 自分で買主発見 | レインズ登録 | 活動報告 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 5日以内（休業日除く） | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介 | 不可 | 可能 | 7日以内（休業日除く） | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 可能 | 可能 | 任意 | 任意 |
どの契約にも特徴があり、向いているケースが異なります。
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約は、1社だけに仲介を依頼する契約です。
3種類の中では最も制限が多く、売主が自ら見つけた買主と直接契約することもできません。
親族や知人、あるいは自分で探した購入希望者が現れた場合でも、契約した不動産会社を通して売買契約を進める必要があります。
専属専任媒介のメリット
不動産会社が販売活動に力を入れやすい
他社へ契約を取られる心配がないため、不動産会社は広告や営業活動に取り組みやすくなります。
その結果、
- ポータルサイトへの掲載強化
- 購入希望者への紹介
- 広告展開
- 販売戦略の提案
といった対応を受けられる可能性があります。
活動状況を把握しやすい
専属専任媒介では、1週間に1回以上の活動報告が義務付けられています。
問い合わせ件数や内覧状況、広告への反響などを定期的に確認できるため、売却活動の状況を把握しやすい点が特徴です。
レインズへの登録が早い
契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録する義務があります。
レインズは不動産会社同士で物件情報を共有するためのネットワークです。登録されることで他社の営業担当者も物件情報を確認できるようになり、購入希望者への紹介機会が広がります。
専属専任媒介のデメリット
他社へ依頼できない
契約期間中は他社へ仲介を依頼できません。
そのため、依頼先の選定が非常に重要です。販売活動が十分でなかった場合、売却期間が長引く可能性もあります。
自分で見つけた買主とも直接契約できない
親族や知人へ売却する可能性がある場合は、不便に感じることもあるでしょう。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約も、仲介を依頼できるのは1社のみです。
専属専任媒介との違いは、自分で見つけた買主と直接契約できる点にあります。
親族や知人への売却、自分で購入希望者を見つけた場合には、不動産会社を介さずに契約を進めることが可能です。
専任媒介のメリット
不動産会社の積極性と自由度のバランスが良い
1社に任せることで販売活動への期待を持ちながら、自分で買主を探す自由も確保できます。
そのため、3種類の中でも選ばれることが多い契約形態です。
レインズ登録義務がある
専任媒介では、契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ登録する義務があります。
物件情報が他社へ共有されるため、購入希望者へ情報が届く機会を広げやすくなります。
活動報告を受けられる
2週間に1回以上の活動報告義務があるため、販売状況を確認しながら売却を進められます。
専任媒介のデメリット
他社へ同時依頼できない
専属専任媒介と同様に、複数の不動産会社へ依頼することはできません。
売却結果は担当者の提案力や販売力に左右されるため、不動産会社選びが重要になります。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できる契約です。
大手不動産会社と地域密着型の会社、専門分野を持つ会社などを組み合わせて依頼することもできます。
一般媒介のメリット
複数社を比較しながら進められる
販売活動の内容や担当者の対応を比較できることが大きな特徴です。
複数の不動産会社が買主を探すため、物件情報が広く行き渡る可能性もあります。
囲い込みのリスクを抑えやすい
複数社が同時に販売活動を行うため、一社だけが情報を抱え込む状況になりにくいとされています。
自由度が高い
他社への依頼や自己発見取引が可能で、売主が柔軟に売却活動を進められます。
一般媒介のデメリット
不動産会社の優先順位が下がることがある
不動産会社から見ると、販売活動を行っても他社で契約が成立する可能性があります。
そのため、広告や営業活動にかける時間や費用を抑えるケースもあります。
活動報告義務がない
法律上の活動報告義務がないため、販売状況を把握するには売主から確認する必要があります。
レインズとは？
レインズは、不動産会社同士で物件情報を共有するためのネットワークシステムです。
レインズへ登録された物件は他社の営業担当者も閲覧できるため、自社以外の購入希望者へ紹介される機会が増えます。
専属専任媒介と専任媒介では登録義務がありますが、一般媒介では義務付けられていません。そのため、登録するかどうかは不動産会社ごとの対応によって異なります。
どの媒介契約を選ぶべき？
早期売却を目指す場合
不動産会社に販売活動を集中して任せたい場合は、専属専任媒介または専任媒介が選択肢になります。
人気エリアの物件や築年数が比較的新しい物件などでは、専任系の契約でも十分な売却活動が期待できるでしょう。
複数社を比較したい場合
不動産会社ごとの提案内容や販売力を比較したい場合は、一般媒介が向いています。
投資用不動産や特徴のある物件などでは、不動産会社によって得意分野が異なるため、複数社へ依頼することで選択肢が広がります。
契約の種類より担当者選びが重要
媒介契約の違いも大切ですが、実際の売却結果を左右するのは担当者の対応です。
価格設定の根拠を説明できるか、販売戦略が明確か、連絡がスムーズかといった点は契約形態以上に重要な判断材料になります。
契約を急かすのではなく、売却の進め方を丁寧に説明してくれる担当者を選びたいところです。
媒介契約は内容を理解したうえで選ぼう
不動産売却では、媒介契約によって売却活動の進め方が変わります。
1社へ任せたいのか、複数社へ依頼したいのか、自分でも買主を探したいのかによって選ぶべき契約は異なります。
どの契約にも長所と短所があり、すべての人に当てはまる正解はありません。
契約前には、契約内容だけでなく販売戦略や活動報告の方法、レインズへの対応、担当者の説明力まで確認しておくことが大切です。
媒介契約の種類だけで判断せず、安心して任せられる不動産会社かどうかも含めて検討しましょう。
まとめ
不動産売却で結ぶ媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があります。
専属専任媒介は不動産会社の販売活動に期待しやすい一方で、自由度は低めです。専任媒介は販売活動と自由度のバランスが良く、多くの売主にとって選びやすい契約形態といえるでしょう。一般媒介は複数社へ依頼できる反面、不動産会社によっては販売活動の優先順位が下がることがあります。
どの契約が向いているかは、売却したい不動産の特徴や売主の希望によって異なります。契約内容だけで判断するのではなく、販売戦略や対応の丁寧さ、活動報告の頻度なども確認しながら、自分に合った不動産会社と媒介契約を結ぶことが大切です。
