不動産売却では、売買契約を結んだあとに何を進めればよいのか分からなかったり、引き渡し当日の流れがイメージできなかったりして不安を感じる方も少なくありません。
不動産売却は査定から始まり、売却活動や売買契約を経て、最後に引き渡しを行います。なかでも引き渡しは、売却代金の受け取りと所有権移転を行う最終手続きです。
当日は売主や買主だけでなく、不動産会社や司法書士、場合によっては金融機関の担当者も関わります。必要書類に不足があると手続きが進められないこともあるため、事前準備が欠かせません。
ここでは、不動産売却の契約から引き渡しまでの流れや、当日の進み方、必要な持ち物、注意点について詳しく紹介します。
不動産売却から引き渡しまでの基本的な流れ
不動産売却は、査定から引き渡しまでいくつかの段階を経て進みます。まずは全体の流れを確認しておきましょう。
不動産会社へ査定依頼する
最初に行うのが査定依頼です。
不動産会社へ相談し、周辺相場や売却予想価格、販売方法などを確認します。同じ不動産でも査定額や提案内容は会社によって異なるため、複数社を比較しながら検討することが大切です。
媒介契約を締結する
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社へ売却活動を正式に依頼するための契約です。どの会社へ依頼するのか、どのような条件で販売活動を行うのかを取り決めます。
媒介契約には次の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
契約の種類によって、他社への依頼可否や自己発見取引の可否、不動産会社の報告義務などが異なります。
売却活動を開始する
媒介契約を締結すると、不動産会社が購入希望者を探すための売却活動を始めます。
ポータルサイトへの掲載やレインズへの登録、広告活動、内覧対応などを行い、購入希望者が現れた段階で価格や引き渡し条件の調整へ進みます。
売買契約を締結する
売主と買主の条件がまとまったら、不動産売買契約を締結します。
契約時には、手付金の受領や重要事項説明、契約内容の確認などを行います。
売買契約から引き渡しまでは1か月前後空くことが多く、その間に引っ越しや住宅ローン完済の準備、必要書類の手配を進めます。
残代金決済と引き渡しを行う
売却手続きの最後が残代金決済と引き渡しです。
この日に売買代金の残金支払い、所有権移転登記、鍵の引き渡しなどをまとめて行います。実施場所は金融機関になることが一般的です。
引き渡し当日の流れ
引き渡し当日は複数の手続きが続けて行われます。事前に流れを把握しておくと落ち着いて対応しやすくなります。
司法書士による本人確認
最初に司法書士が本人確認を行います。
所有権移転登記に必要な書類が揃っているか確認するため、本人確認書類や登記関係書類を提示します。
特に権利証や登記識別情報、印鑑証明書は重要な書類です。不備があると予定どおりに手続きを進められない場合があります。
ローン残債の確認と完済手続き
住宅ローンや不動産投資ローンが残っている場合は、売却代金を利用して完済手続きを行います。
ローン残高を確認し、返済手続きを進めながら抵当権抹消の準備も行います。金融機関の担当者が同席するケースもあります。
買主から残代金を受け取る
続いて買主から売却代金の残金を受け取ります。
通常は銀行振込で行われます。
たとえば売却価格が3,000万円で、契約時に100万円の手付金を受け取っている場合は、残りの2,900万円が決済日に支払われます。
固定資産税などを精算する
引き渡し日を基準として、固定資産税や管理費などを精算します。
売主がすでに支払っている費用については、引き渡し日以降の負担分を買主から受け取るのが一般的です。
所有権移転登記を行う
必要書類の確認が終わると、司法書士が所有権移転登記の手続きを進めます。
登記申請は司法書士が代理で行うため、売主が法務局へ出向く必要はありません。
鍵と関係書類を引き渡す
最後に、買主へ鍵や関係書類を引き渡します。
引き渡す主なものには、住宅の鍵をはじめ、設備の取扱説明書や管理規約、各種設備の保証書などがあります。これらの書類は、買主が新生活を始めるうえで必要となるため、事前に不足がないか確認しておきましょう。
引き渡し当日に必要な持ち物リスト
引き渡し当日は多くの書類が必要になります。忘れ物がないよう事前に確認しておきましょう。
本人確認書類
運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなどが該当します。
司法書士が本人確認を行う際に必要です。
実印
登記関係書類への押印で使用します。
認印では対応できないことが多いため、必ず実印を持参しましょう。
印鑑証明書
通常は発行から3か月以内のものが求められます。
有効期限を過ぎていないか事前に確認しておくと安心です。
権利証（登記識別情報）
所有権移転手続きで必要となる重要書類です。
現在は登記識別情報通知が発行されているケースが一般的です。紛失している場合は追加手続きが必要になるため、早めに不動産会社や司法書士へ相談しましょう。
銀行口座情報
売却代金の振込先となる口座情報です。
通帳やキャッシュカードを持参しておくと確認がスムーズです。
ローン関係書類
ローン残債がある場合は、返済予定表やローン口座情報などを求められることがあります。
事前に金融機関へ確認しておくと当日慌てずに済みます。
固定資産税納税通知書
固定資産税の精算時に使用することがあります。
手元に用意しておくと手続きが進めやすくなります。
鍵一式
玄関鍵だけでなく、勝手口やポスト、駐車場リモコンなども忘れずに準備しておきます。
コピーキーがある場合は、あわせて引き渡します。
引き渡し前にやっておきたい準備
引き渡し当日を迎える前に済ませておきたいことがあります。
引っ越しを完了させる
通常、引き渡し時には室内を空の状態にしておく必要があります。
家具や私物が残っていると、買主とのトラブルにつながることもあるため注意が必要です。
公共料金の精算を済ませる
電気、ガス、水道、インターネットなどの契約については、解約や精算の手続きを進めておきます。
引き渡し日との兼ね合いを確認しながら余裕を持って手配しておきましょう。
室内を最終確認する
引き渡し直前には室内を確認し、荷物やゴミが残っていないかをチェックします。
設備に不具合がないかも含めて確認しておくと、引き渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
引き渡し当日の注意点
引き渡し当日は関係者が集まり、多くの手続きを短時間で進めます。事前の確認が重要です。
書類の忘れ物に注意する
権利証や登記識別情報、実印、印鑑証明書は特に重要です。
必要書類が揃わないと決済や登記手続きが延期になる可能性があります。買主や金融機関、司法書士にも影響が及ぶため、前日までに持ち物を確認しておきましょう。
時間に余裕を持って行動する
決済当日は銀行手続きや登記確認、着金確認などが行われます。
手続きの進行状況によって予定より時間がかかることもあるため、余裕を持ったスケジュールを組んでおくと安心です。
引き渡しが完了して売却は終了する
不動産売却は売買契約を結んだ時点で終わるわけではありません。
残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引き渡しまで完了してはじめて売却手続きが終了します。
当日は複数の関係者が関わり、多くの書類確認や手続きが行われます。権利証や登記識別情報、実印、印鑑証明書などの重要書類を事前に準備し、不動産会社や司法書士と連携しながら進めることが大切です。
引き渡しまでの流れを理解して準備を整えておけば、売却手続きを落ち着いて進めやすくなるでしょう。
