マンションを売却する際、多くの人が気にするのは「いくらで売れるか」ですが、実際に重要なのは売却後に手元へ残る金額です。
不動産の売却では、売買価格がそのまま受け取れるわけではありません。仲介手数料や税金、住宅ローンの返済費用などさまざまな支出が発生します。そのため、売却価格だけを見て資金計画を立てると、想定より手元に残るお金が少なくなることがあります。
住み替えや住宅ローンの完済、相続したマンションの売却など、どのようなケースでも事前に必要な費用を把握しておくことが大切です。
ここでは、マンション売却時にかかる費用の全項目と、手元に残る金額の考え方について詳しく解説します。
マンション売却でかかる主な費用
マンション売却では、不動産会社へ支払う仲介手数料をはじめ、売買契約書に必要な印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用や一括返済手数料などが発生します。
売却によって利益が出た場合には譲渡所得税の対象となることがあり、住み替えを伴う場合は引っ越し費用も必要です。また、売却前に室内の印象を整えるため、ハウスクリーニングや軽微なリフォームを行うケースもあります。物件によっては測量費用や各種証明書の取得費用が必要になることもあるでしょう。
これらの費用がすべて発生するわけではありませんが、複数の支出を見込んで資金計画を立てることが大切です。
仲介手数料
マンション売却で最も大きな費用になりやすいのが仲介手数料で、不動産会社へ売却を依頼し、買主が見つかった場合に成功報酬として支払います。売却活動中に支払う必要はなく、売買契約が成立した際に発生します。
仲介手数料は法律で上限額が定められており、多くの不動産会社は上限額で設定していますが、売却価格が高くなるほど仲介手数料も増えるため、事前に確認しておきたい費用の一つです。
例えば3,000万円や4,000万円で売却できた場合でも、数十万円以上の仲介手数料が発生することがあります。
印紙税
売買契約書を作成する際には印紙税が必要です。契約金額に応じて税額が決まっており、売買契約書へ収入印紙を貼付して納税します。印紙税は仲介手数料ほど高額ではありませんが、不動産売却では必ず確認しておきたい費用で、契約時に不動産会社から案内されることが一般的です。
抵当権抹消費用
住宅ローンを利用して購入したマンションには、金融機関の抵当権が設定されています。売却時に住宅ローンを完済する場合は、この抵当権を抹消しなければなりません。抵当権抹消には登録免許税が発生し、司法書士へ依頼する場合は報酬も必要になります。住宅ローンが残っているマンションでは、ほぼ必ず発生する費用です。
住宅ローン一括返済手数料
売却代金を利用して住宅ローンを完済するケースでは、一括返済手数料がかかる場合があります。手数料の有無や金額は金融機関によって異なり、近年は無料としている金融機関もありますが、有料の場合もあるため事前に確認しておきましょう。特にネット銀行や都市銀行などでは、手続き方法によって金額が異なることがあります。
譲渡所得税
マンションを購入した価格より高く売却できた場合には、譲渡所得税が発生する可能性があります。譲渡所得とは売却によって得た利益のことで、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて利益が出た場合、その利益に対して税金が課税されます。一方で、売却によって利益が出ていなければ課税されないケースもあります。また、自宅として利用していたマンションには特例が適用できる場合もあるため、事前に確認しておくことが大切です。
引っ越し費用
住み替えを伴う場合は引っ越し費用も必要になります。荷物の量や移動距離によって金額は大きく変わり、家族世帯の場合は数十万円規模になることもあるため、見落とさないようにしましょう。繁忙期は費用が高くなる傾向があるため、スケジュールに余裕がある場合は時期も検討材料になります。
ハウスクリーニング費用
必須ではありませんが、室内の印象は内覧時の評価に影響するため、売却前にハウスクリーニングを依頼するケースもあります。特にキッチンや浴室、水回りの汚れが目立つ場合は、専門業者へ依頼することで印象改善につながることがあります。比較的少ない費用で実施できるため、売却活動前に検討する人も少なくありません。
リフォーム費用
売却前にリフォームを行うか迷う人もいますが、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。購入希望者の中には、自分でリフォームしたいと考えている人もいるためです。大規模なリフォームは慎重に判断し、必要最低限の補修に留めるケースも多く見られます。まずは不動産会社へ相談し、リフォームの必要性を確認するとよいでしょう。
売却価格がそのまま手元に残るわけではない
マンション売却で勘違いしやすいのが、売却価格と手取り額の違いです。例えば3,000万円でマンションが売れたとしても、その3,000万円をすべて受け取れるわけではありません。売却代金からは仲介手数料や印紙税、住宅ローンの返済費用、抵当権抹消にかかる費用、必要に応じた税金などが差し引かれます。住宅ローンの残高が多い場合は、売却代金の大半を返済に充てるケースもあります。
そのため、売却価格だけで判断するのではなく、手取り額を基準に資金計画を立てることが重要です。
手元に残る金額の考え方
マンション売却後の手取り額は、次の考え方で把握できます。手取り額とは「売却価格から諸費用と住宅ローン残債を差し引いた金額」です。例えば売却価格が高くても住宅ローン残高が大きければ、手元に残るお金は少なくなります。反対に、住宅ローンを完済しているマンションであれば、諸費用を差し引いた大部分が手元資金になります。住み替えを検討している場合は、新居購入費用とのバランスも考慮しながら計画を立てる必要があります。
費用を抑えながら売却するポイント
複数社に査定を依頼する
査定額や販売戦略は不動産会社によって異なります。複数社を比較することで、適正な価格設定や販売方法を検討しやすくなり、結果として売却価格の向上につながる可能性があります。
不要なリフォームを避ける
高額なリフォームは費用回収できないケースがあります。売却前に大きな出費をするよりも、クリーニングや簡単な補修で対応したほうが良い場合も少なくないため、費用対効果を考えながら判断することが重要です。
売却スケジュールに余裕を持つ
売却を急ぐと価格交渉で不利になることがあります。時間に余裕を持って売却活動を進めることで希望条件に近い取引が実現しやすくなり、結果として手元に残る金額の増加につながる可能性があります。
売却時の費用に関するよくある質問
マンション売却時の費用はどれくらい見ておけばいいですか？
売却価格や住宅ローン残高によって異なります。一般的には仲介手数料や税金などの諸費用が発生するため、売却価格だけでなく手取り額を確認することが大切です。
仲介手数料は必ずかかりますか？
不動産会社へ仲介を依頼した場合は発生します。ただし、不動産会社が直接買い取る買取方式では、仲介手数料が不要になるケースがあります。
住宅ローンが残っていても売却できますか？
可能です。多くの場合は売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。ただし、売却価格がローン残高を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。
マンション売却で税金がかからないこともありますか？
あります。売却によって利益が出ていない場合や、一定の特例を利用できる場合は課税されないことがあります。税額は個別の状況によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。
手元に残る金額はいつ分かりますか？
おおよその金額は査定段階でも試算できます。売却価格の見込みや住宅ローン残高、諸費用を確認することで、手取り額の目安を把握できます。
まとめ
マンション売却では仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税などさまざまな費用が発生します。さらに住宅ローンが残っている場合は、売却代金から返済資金を確保しなければなりません。
そのため、売却価格だけを見るのではなく、最終的に手元へいくら残るのかを把握することが重要です。
売却後の資金計画を正しく立てるためにも、まずは査定を受けて売却価格の目安を確認し、必要な費用を差し引いた手取り額を試算しておきましょう。
