相続した土地や建物を売却するとき、「どのような税金がかかるのか」「少しでも税負担を抑える方法はあるのか」と気になる方は多いでしょう。
親から実家を相続したものの住む予定がなく、空き家のまま維持費だけがかかっているため売却を検討するケースは少なくありません。しかし、売却して利益が出た場合には税金が発生することがあり、事前に仕組みを理解しておかなければ、思っていたより手元に残るお金が少なくなることもあります。
一方で、相続した不動産の売却では税負担を軽減できる特例が用意されています。代表的なのが取得費加算の特例です。さらに、条件によっては相続空き家の3,000万円特別控除を利用できる場合もあります。それぞれ適用条件や利用できるケースが異なるため、制度の内容を理解したうえで売却を進めることが大切です。
相続した不動産を売却するとかかる税金
相続した不動産を売却した場合、売却代金そのものに税金がかかるわけではありません。
課税対象になるのは、不動産を売却して得た利益である譲渡所得です。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は不動産を購入したときの代金などをいい、譲渡費用には仲介手数料や測量費、建物の解体費など、売却のために直接かかった費用が含まれます。
この計算で利益が出た場合は譲渡所得税や住民税の対象になりますが、利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。
| 税金・費用 | 発生するケース | 内容 |
| 譲渡所得税 | 売却によって利益が出た場合 | 不動産売却による利益（譲渡所得）に対して課税される税金 |
| 住民税 | 譲渡所得が発生した場合 | 譲渡所得に応じて課税される税金 |
| 印紙税 | 売買契約書を作成した場合 | 契約金額に応じた収入印紙を貼付する費用 |
| 登記費用 | 抵当権抹消などが必要な場合 | 登記手続きにかかる費用 |
なお、相続によって不動産を取得したこと自体には譲渡所得税は課税されず、売却した時点で利益が発生したかどうかによって税金が決まります。
相続した不動産の取得費はどう引き継がれるのか
相続した不動産では、自分で購入していないため取得費が分からないというケースがあります。
取得費は、相続人が新たに取得した価格ではなく、亡くなった方が購入した当時の取得費を引き継ぐ仕組みです。
そのため、被相続人が不動産を購入した際の売買契約書や領収書などが残っていれば、その内容をもとに取得費を計算します。
一方で、資料が見つからない場合は取得費を十分に証明できず、譲渡所得が大きく計算されることがあります。その結果、納める税金が増える可能性もあるため、売却を決めたら購入当時の資料が残っていないか確認しておくことが大切です。
古い不動産ほど契約書が見つからないことがありますが、資料の有無によって税額が変わることもあるため、安易に処分せず確認を進めることをおすすめします。
相続した不動産売却で利用できる取得費加算の特例
相続した不動産を売却するときに知っておきたい制度が取得費加算の特例です。
この制度は、相続税を納付した人が一定期間内に相続した不動産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費へ加算できる特例です。取得費が増えると譲渡所得が小さくなり、その分だけ譲渡所得税や住民税を抑えられる可能性があります。相続税を支払ったあとに不動産を売却すると、同じ財産について再び税負担が生じることがあります。この負担を軽減するために設けられているのが取得費加算の特例です。
ただし、誰でも利用できる制度ではなく、相続税を納付していることや、売却時期などの条件を満たす必要があります。
取得費加算の特例を利用する条件
取得費加算の特例を利用するには、相続や遺贈によって財産を取得していることに加え、その財産について相続税を納めていることが条件になります。
さらに、売却できる期間にも決まりがあり、相続開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却しなければ特例は利用できません。
売却時期が少し遅れただけでも対象外になることがあるため、相続した不動産を売却する予定がある場合は、早い段階でスケジュールを確認しておくことが大切です。
また、特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告を行って手続きをする必要があります。 |
| 条件 | 内容 |
| 相続方法 | 相続または遺贈によって取得した財産であること |
| 相続税 | 相続税を納付していること |
| 売却期限 | 相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却すること |
| 手続き | 確定申告が必要 |
相続空き家の3,000万円特別控除との違い
相続した実家を売却するときには、取得費加算の特例とあわせて相続空き家の3,000万円特別控除が話題になることがあります。しかし、両者は税負担を軽減する制度ですが、内容は大きく異なります。
取得費加算の特例は取得費を増やして譲渡所得を減らす制度です。
一方、相続空き家の3,000万円特別控除は、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。
利用できる条件も異なり、相続した空き家であれば必ず利用できるわけではなく、建物の状態や利用状況などについて要件が定められており、それらを満たして初めて適用を受けられます。売却する不動産によって利用できる制度は変わるため、どちらが対象になるのかを事前に確認することが大切です。
相続した不動産を売却するときの流れ
相続した不動産を売却するには、まず相続手続きを済ませる必要があります。
不動産の名義が亡くなった方のままでは売却できません。相続人を確定し、遺産分割が必要な場合は話し合いを終えたうえで相続登記を行い、名義変更が完了して初めて売却活動を進められます。
その後は不動産会社へ査定を依頼して売却価格や販売方法を決め、買主が見つかれば売買契約を締結し、残代金の受け取りと同時に不動産を引き渡した後、譲渡所得を計算します。税金が発生する場合や特例を利用する場合は確定申告が必要です。
売却だけを考えて準備を始めると、必要な書類が不足していたり、適用できる特例を確認できなかったりすることがあります。そのため、相続が発生した時点から売却までを一つの流れとして考え、早めに準備を進めることが大切です。
相続した不動産を売却するときに確認しておきたいポイント
相続した不動産の売却では、通常の不動産売却とは異なる点があります。
まず確認したいのが、相続人全員の意思がまとまっているかどうかです。共有名義になっている場合は、一人だけの判断で売却を進めることはできません。また、取得費を証明できる資料が残っているかどうかも確認しておきましょう。売買契約書や領収書などが見つかれば譲渡所得を正しく計算できますが、資料がないと取得費を十分に反映できず、税額に影響する可能性があります。
さらに、売却時期も重要です。取得費加算の特例には期限が設けられており、タイミングを逃すと利用できません。相続空き家の3,000万円特別控除も適用要件が細かく定められているため、売却を決める前に利用できる制度を確認しておくことが必要です。
税金だけに目を向けるのではなく、仲介手数料や登記費用など売却にかかる諸費用も含めて資金計画を立てることで、売却後に慌てることを防げます。
相続した不動産の売却では確定申告が必要になる
相続した不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告を行わなければなりません。
会社員で年末調整を受けている場合でも、不動産売却による譲渡所得は別に申告する必要があります。
また、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合も、確定申告を行わなければ適用されません。制度の対象になっていても、自動的に税金が軽減されるわけではないため注意が必要です。
申告では売買契約書や取得費を確認できる資料、相続税に関する書類などが必要になることがあります。売却が決まってから慌てて準備するのではなく、相続時から書類を整理して保管しておくと手続きが進めやすくなります。
申告期限を過ぎると特例の適用に影響することもあるため、売却後は早めに準備を始めることが大切です。
税金だけで売却時期を決めないことも大切
相続した不動産を売却する際は、税金だけを基準に判断しないことも大切です。
取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除は税負担を軽減できる制度ですが、不動産市場の状況や建物の状態によっては、売却を先延ばしにすることで価格が下がることもあります。
空き家のまま長期間所有すると、固定資産税や維持管理費がかかるだけでなく、建物の老朽化が進み、売却価格に影響する可能性もあります。
反対に、売却を急ぎ過ぎると十分な価格で売れないこともあるため、税制だけではなく、不動産の資産価値や管理状況も含めて判断することが重要です。売却時期に迷う場合は、不動産会社へ査定を依頼し、市場価格を把握したうえで税制の特例もあわせて検討すると、より納得できる判断につながります。
まとめ
相続した不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税や住民税が課されますが、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除を利用できれば、税負担を抑えられる可能性があります。
取得費加算の特例は、相続税を納めた人が一定期間内に売却した場合に使える制度です。相続空き家の特別控除にも、建物の状態や利用状況、売却時期などの要件があります。いずれも自動で適用されるわけではなく、確定申告が必要です。
売却後に制度を知っても間に合わないことがあるため、相続不動産を売ると決めた段階で、利用できる特例と期限を確認しておきましょう。維持管理費や今後の資産計画まで整理しておくと、売却時期も判断しやすくなります。
税理士や不動産会社へ早めに相談し、使える制度を見極めたうえで売却を進めることが、手元に残る金額を守る近道です。
