不動産を売却しても、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、印紙税、登記費用、住宅ローンの返済手数料、利益が出たときの譲渡所得税などが差し引かれます。
売却前に費用を把握しておかないと、想定より手残りが少なくなり、住み替え資金やローン返済の計画が崩れることがあります。特に住宅ローンが残っている場合や、売却益が出そうな場合は、早い段階で概算を出しておきたいところです。
不動産売却にかかる主な費用と税金、計算方法、費用を抑える考え方を順に整理します。
不動産売却にかかる主な費用
不動産売却で発生しやすい費用は、物件の種類や売却方法によって変わります。まずは、ほとんどの売却で確認しておきたい費用から見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に売却活動を依頼し、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。売却時の費用の中でも金額が大きくなりやすく、事前に上限額を把握しておく必要があります。
仲介手数料には法律に基づく上限があります。売却価格が400万円を超える場合は、次の速算式で計算できます。
売却価格×3％＋6万円＋消費税
たとえば3,000万円で売却した場合、税抜の上限は96万円です。これに消費税を加えた105万6,000円が、仲介手数料の上限になります。
売買価格ごとの速算式は次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
なお、令和6年7月1日以降は、物件価格800万円以下の低廉な空家等について、仲介手数料の特例があります。条件に当てはまる場合、不動産会社は依頼者一方から税込33万円まで受け取れるため、売却価格が低い空き家を売るときは媒介契約前に確認しておきましょう。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に収入印紙を貼って納める税金です。契約書に記載された売買金額によって税額が変わります。
令和9年3月31日までに作成される不動産売買契約書は、記載金額が10万円を超えるものについて軽減措置の対象です。主な印紙税額は次のとおりです。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
契約書を売主と買主が1通ずつ保管する場合、それぞれが自分の契約書分の印紙税を負担するのがよくある形です。
譲渡所得税・住民税
不動産を売って利益が出ると、その利益に対して所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。ここでいう利益は売却価格そのものではなく、譲渡所得です。
譲渡所得は次の式で計算します。
売却価格−取得費−譲渡費用
取得費には、購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。建物については、所有期間中の価値減少分として減価償却費を差し引いて計算します。購入時の資料が残っていない場合は概算取得費として売却価格の5％を使うこともありますが、税額が大きくなりやすいので注意が必要です。
税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって変わります。
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ |
所有期間の判定は、購入日から売却日までを単純に数えるわけではありません。売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。
登録免許税と抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。この抵当権抹消登記にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物を売却する戸建てでは、土地1筆と建物1個で2,000円かかるケースがあります。
手続きは自分でもできますが、売買の決済と同時に進めることが多いため、司法書士に依頼するのが通常です。司法書士報酬を含めると、抵当権抹消費用は1万円〜3万円程度を見ておくとよいでしょう。
住宅ローンの繰上返済手数料
売却代金で住宅ローンを一括返済する場合、金融機関によっては繰上返済手数料がかかります。金額は金融機関や手続き方法によって異なり、無料のケースもあれば数万円かかるケースもあります。
固定金利型ローンでは手数料が高くなる場合があるため、売却を進める前に金融機関へ確認しておきましょう。
住宅ローンを完済できない場合
売却価格より住宅ローン残債のほうが多い場合、差額を自己資金で補う必要があります。自己資金で不足分を用意できないと、通常の売却だけでは抵当権を外せません。
このような場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却を検討することがあります。任意売却は金融機関との交渉が必要になるため、早めに不動産会社や専門家へ相談したほうが進めやすくなります。
売却前後にかかる費用の相場
税金や手数料以外にも、物件の状態や売却方法によって追加費用が発生します。すべての物件で必要になるわけではありませんが、該当する可能性があるものは資金計画に入れておきましょう。
修繕費・ハウスクリーニング費用
中古住宅では、室内の印象が内覧時の判断に影響します。汚れや破損が目立つ場合、必要な範囲で修繕やクリーニングを行うと、購入希望者が検討しやすくなります。
軽微な修繕費の目安は次のとおりです。
| 内容 | 費用の目安 |
| クロス張替え | 5万円〜20万円 |
| 水回り修理 | 数万円〜10万円程度 |
| 外壁補修 | 10万円以上 |
ハウスクリーニングの目安は次のとおりです。
| 間取り | 費用の目安 |
| 1LDK | 3万円〜5万円 |
| 3LDK | 7万円〜12万円 |
| 戸建て | 10万円以上 |
ただし、大きなリフォームをしても売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。どこまで手を入れるべきかは、周辺相場や買主層を見ながら不動産会社と相談して決めるのが現実的です。
測量費・解体費用
土地や古家付き土地を売る場合、測量費や解体費が必要になることがあります。
測量費の目安は次のとおりです。
| 測量の種類 | 費用の目安 |
| 現況測量 | 10万円〜20万円 |
| 確定測量 | 30万円〜80万円 |
隣地との境界があいまいなままだと、売却後のトラブルにつながることがあります。買主や不動産会社から確定測量を求められるケースもあるため、土地を売る場合は早めに確認しておきましょう。
古家を解体して更地で売る場合、木造住宅の解体費用は1坪あたり3万円〜5万円程度が目安です。30坪の木造住宅なら、90万円〜150万円程度かかる可能性があります。
更地にしたほうが売れやすい土地もありますが、固定資産税の住宅用地特例が外れることもあります。解体するかどうかは、売却時期と販売価格への影響を見て判断しましょう。
引っ越し費用・鍵交換費用
居住中の家を売る場合、引き渡しまでに引っ越し費用がかかります。
| 世帯 | 費用の目安 |
| 単身 | 3万円〜8万円 |
| ファミリー | 10万円〜30万円 |
3月〜4月の繁忙期は費用が上がりやすいため、住み替えの時期が決まっている場合は早めに見積もりを取りましょう。
鍵交換費用は、売主が必ず負担するとは限りません。ただし、契約内容や買主との調整によって発生する場合があります。目安は1万円〜3万円程度です。
不動産売却費用の計算方法
手元に残る金額を知るには、売却価格から費用を順に差し引いて計算します。特に金額が大きくなりやすい仲介手数料と譲渡所得税は、早めに概算を出しておきましょう。
仲介手数料の計算例
4,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は次のように計算します。
4,000万円×3％＋6万円＝126万円
126万円に消費税10％を加えると、税込138万6,000円です。
仲介手数料は、売買契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払うケースが多くあります。支払い時期は不動産会社によって異なるため、媒介契約時に確認しておくと安心です。
譲渡所得税の計算例
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
たとえば次の条件で売却したとします。
| 項目 | 金額 |
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 取得費 | 2,000万円 |
| 譲渡費用 | 200万円 |
この場合の譲渡所得は1,300万円です。
3,500万円−2,000万円−200万円＝1,300万円
所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら、税率は20.315％です。単純計算では、税額は約264万円になります。
1,300万円×20.315％＝264万950円
マイホームの売却では3,000万円特別控除などを使える場合があるため、実際の税額は条件によって変わります。
印紙税の計算例
3,000万円の不動産売買契約書を作成する場合、印紙税は1万円です。契約書に収入印紙を貼り、消印することで納税します。
電子契約を利用する場合、紙の契約書に課される印紙税はかかりません。ただし、電子契約に対応しているかどうかは不動産会社や取引内容によって異なります。
仲介手数料を抑える考え方
仲介手数料は売却価格に応じて大きくなるため、負担を抑えたいと考える人は少なくありません。ただし、手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと、販売力やサポートが不足し、売却価格そのものが下がることもあります。
個人売買や買取を検討する
個人売買なら仲介手数料はかかりません。しかし、契約書の作成、重要事項の確認、住宅ローンや登記の調整、引き渡し後のトラブル対応まで自分たちで進める必要があります。
不動産会社による買取では、仲介手数料が不要になるケースがあります。早く現金化しやすい一方で、売却価格は仲介で売る場合より低くなりやすい点に注意が必要です。
複数の不動産会社を比較する
仲介手数料だけでなく、査定価格、販売戦略、広告の出し方、担当者の対応まで比較しましょう。同じ物件でも、不動産会社によって査定額や売り出し方は変わります。
比較するときは、査定額の高さだけで決めないことが大切です。なぜその価格で売れると考えているのか、どの層にどう売り出すのか、売れなかった場合に価格をどう見直すのかまで確認すると、依頼先を選びやすくなります。
不動産売却の税金を抑える特例
不動産売却で利益が出ても、条件を満たせば税負担を軽くできる特例があります。特例は自動で適用されるわけではなく、確定申告が必要です。
3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。所有期間の長短は問われません。
たとえば譲渡所得が2,500万円で、3,000万円特別控除を使える場合、課税される譲渡所得は0円になります。
ただし、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却では適用できません。住宅ローン控除との併用にも制限があるため、住み替えを予定している人は事前に確認しておきましょう。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却し、一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得の税率より低い税率で計算できる特例があります。
この特例は3,000万円特別控除と併用できる場合があります。売却益が大きくなりそうな人は、税理士や税務署に確認してから売却時期を決めると判断しやすくなります。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
マイホームを売却して損失が出た場合でも、一定の条件を満たすと、給与所得など他の所得と損益通算できることがあります。控除しきれなかった損失は、翌年以降に繰り越せる場合もあります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却する場合や、買い換えで損失が出る場合に関係する制度です。適用には細かい要件があり、期限内の確定申告も必要になります。
売却前に資金計画を立てる
不動産売却では、売却価格、住宅ローン残債、仲介手数料、税金、引っ越し費用をまとめて確認する必要があります。住み替えを予定している場合は、新居の購入費用や一時的な仮住まい費用も見ておきましょう。
売却前に整理したい項目は次のとおりです。
| 確認項目 | 見るべき内容 |
| 売却予想価格 | 複数社の査定で相場を確認する |
| 住宅ローン残債 | 完済できるか、不足分が出ないか確認する |
| 売却費用 | 仲介手数料、登記費用、印紙税などを見積もる |
| 税金 | 譲渡所得が出るか、特例を使えるか確認する |
| 住み替え費用 | 新居費用、引っ越し費用、仮住まい費用を入れる |
手元にいくら残したいのか、いつまでに売却したいのかを決めておくと、不動産会社との相談も進めやすくなります。
不動産売却では手残り額を確認してから進める
不動産売却では、仲介手数料や税金、登記費用、住宅ローン関連費用などが発生します。売却価格だけを見て判断すると、手元に残る金額を読み違えることがあります。
まずは、売却価格から住宅ローン残債と諸費用を差し引き、譲渡所得が出るかどうかを確認しましょう。マイホームの売却なら、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を使える可能性もあります。
不動産会社を選ぶときは、査定額だけでなく、費用の説明が具体的か、税金やローン残債を踏まえて資金計画を一緒に整理してくれるかも見ておきたいところです。複数社を比較しながら、売却後の手残りまで見通せる相手に相談しましょう。
