投資用マンションやアパートは、入居者が住んでいる状態でも売却できます。賃貸中のまま所有者だけが変わる売却方法を、オーナーチェンジ売却と呼びます。
オーナーチェンジ物件は、マイホームとして買う不動産ではなく、家賃収入を得るための収益不動産として見られます。買主の中心は、居住目的の人ではなく投資家です。そのため、室内のきれいさや間取りだけでなく、家賃収入、利回り、入居状況、修繕履歴、管理状態が価格に強く影響します。
入居者がいるまま売れるのか、空室にしてから売るべきか、入居者へいつ伝えるべきか。売却前にこのあたりを整理しておくと、余計なトラブルを避けながら進めやすくなります。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま売買される不動産のことです。売却後も入居者はそのまま住み続け、貸主だけが新しい所有者へ変わります。
オーナーチェンジ物件には、投資用区分マンションや一棟アパート、一棟マンション、賃貸中の戸建て、店舗や事務所などの収益物件があります。
買主は不動産そのものだけでなく、現在の賃貸借契約も引き継ぐことになります。そのため、家賃収入を受け取る権利だけでなく、契約更新の条件や物件管理に関する対応、退去時の敷金返還義務なども新しいオーナーへ承継されます。
また、建物賃貸借では、借主が建物の引渡しを受けている場合、借地借家法により賃借権を第三者へ対抗できます。そのため、所有者が変わったとしても、買主が入居者に対して直ちに退去を求めることはできません。入居者の権利は引き続き保護されるため、買主は既存の賃貸借契約の内容や入居状況を踏まえたうえで、購入を判断することになります。
オーナーチェンジ物件の価格はどう決まる？
居住用マンションや戸建てでは、立地、築年数、間取り、室内の状態、日当たりなどが重視されます。オーナーチェンジ物件でもこれらは見られますが、価格を大きく左右するのは収益性です。
投資家は、購入後にどれくらい安定して家賃収入を得られるかを見ます。表面利回りだけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、管理委託費、空室リスク、将来の修繕費まで考えたうえで判断します。
表面利回りは、次の式で計算します。
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 売却価格 × 100
たとえば、年間家賃収入が120万円、売却価格が2,000万円なら、表面利回りは6％です。
ただし、表面利回りだけでは実際の収益は分かりません。区分マンションなら管理費や修繕積立金がかかります。一棟物件なら共用部の清掃費、設備修繕費、空室時の募集費用も見込む必要があります。そのため、投資家は実質利回りも確認します。
実質利回り ＝ 年間家賃収入 − 年間運営費 ÷ 売却価格 × 100
正確には、購入時の諸費用まで含めて計算する買主もいます。表面利回りが高く見えても、修繕費や管理費が重ければ評価は下がります。反対に、利回りが極端に高くなくても、立地がよく、家賃が安定し、管理状態が良ければ買主に選ばれやすくなります。
家賃設定も価格に影響する
オーナーチェンジ物件では、現在の家賃がそのまま評価材料になります。
家賃が高ければ利回りは良く見えますが、周辺相場より高すぎる場合は注意が必要です。
買主は、次の入居者に入れ替わる際に家賃を維持できるか、あるいは相場に合わせて下げる必要があるのではないかという点まで考慮して購入を判断します。そのため、現在の家賃額だけでなく、将来にわたって維持できる水準かどうかも重要な評価ポイントになります。
一方で、周辺相場より低い家賃で長期間貸している物件は、売却価格が伸びにくいことがあります。ただし、長期にわたって安定した入居が続いていることを評価する投資家も少なくありません。家賃が低いことだけで判断されるのではなく、家賃滞納がないか、入居期間が安定しているか、賃料が周辺相場から大きく外れていないかといった点が総合的に確認されます。
また、管理費や修繕積立金を差し引いた収支が把握しやすく、修繕履歴や賃貸借契約の内容についても説明できる物件は、投資家から安心感を持たれやすい傾向があります。
投資家は感覚ではなく、収益性やリスクを数字や資料に基づいて判断します。売却前に収支資料や修繕履歴、賃貸借契約書などを整理しておくことで、物件の魅力を伝えやすくなり、価格交渉を有利に進めやすくなるでしょう。
入居者がいるまま売却するメリット
家賃収入を得ながら売却できる
オーナーチェンジ売却では、売却活動中も家賃収入が続きます。ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの負担を家賃でまかないながら売却を進められる点は大きなメリットです。
空室にしてから売る場合、売れるまで家賃収入が止まります。売却が長引けば、その間の固定費をすべてオーナーが負担することになります。入居中のまま売れば、売却期間中の資金負担を抑えやすくなります。
買主が購入後すぐ収入を得られる
入居者がいる物件は、買主にとって購入直後から家賃収入が見込めます。空室物件のように、入居者募集、内装工事、広告費、空室期間を気にする必要がありません。
特に、駅近、賃貸需要が安定しているエリア、築年数が浅い物件、管理状態の良い一棟物件は、投資家から見ても検討しやすくなります。家賃収入の実績があるため、収支の見通しを立てやすいからです。
原状回復費用を抑えられることがある
空室にして売却する場合、退去後のハウスクリーニング、クロス交換、水回りの補修、設備交換などが必要になることがあります。入居中のまま売る場合は、売却前にこうした原状回復費用をかけずに済むことがあります。
ただし、室内状況を買主が確認しにくい分、修繕履歴や過去の室内写真があると安心材料になります。古い設備が残っている場合は、将来的な修繕費を理由に価格交渉されることもあります。
オーナーチェンジ売却の注意点
実需層には売りにくい
入居者がいる物件は、買主がすぐに自分で住むことはできません。既存の賃貸借契約があるため、購入後に自由に使えるわけではないからです。
そのため、買主は投資家に限られやすくなります。ワンルームマンションや一棟アパートのように投資目的の需要が強い物件なら問題になりにくい一方、ファミリータイプのマンションや戸建てでは、空室にしたほうが実需層にも売りやすくなる場合があります。
ただし、入居者を退去させることを前提に売却を進めるのは簡単ではありません。正当な理由なく貸主の都合だけで退去を求めることはできず、借主との合意や立退き条件の調整が必要になることがあります。空室売却を検討する場合は、早めに不動産会社や専門家へ相談したほうが安全です。
室内確認が難しい
入居者が生活しているため、自由に内覧できないことがあります。買主は室内の状態を直接見られないまま判断することになり、設備の古さや修繕リスクを織り込んで価格を見てくる可能性があります。
売主側で用意しておきたいのは、過去の室内写真、リフォーム履歴、設備交換履歴、修繕対応の記録です。区分マンションなら管理規約、重要事項調査報告書、総会議事録、大規模修繕の履歴も確認されやすい資料です。
一棟物件では、共用部の状態も見られます。エントランス、廊下、階段、ゴミ置き場、外壁、屋上、給排水設備などの管理状態が悪いと、利回りが良くても不安材料になります。
家賃滞納やトラブル履歴も見られる
買主は賃貸借契約を引き継ぐため、入居者との関係も確認します。家賃滞納がある、騒音やクレームが多い、契約内容が不明確、更新手続きが曖昧といった物件は、価格交渉の対象になりやすくなります。
売却前には、家賃の入金状況、滞納履歴、保証会社の有無、入居者からの相談やクレームの記録を整理しておきましょう。問題がある場合でも、隠すのではなく、どのように対応しているかを説明できる状態にしておくことが大切です。
売却時に準備したい資料
オーナーチェンジ物件では、通常の売買資料に加えて、収益と賃貸借に関する資料が必要です。資料が整っている物件は、買主が判断しやすく、販売活動も進めやすくなります。
主な資料は次のとおりです。
- レントロール
- 賃貸借契約書
- 更新契約書や覚書
- 家賃入金履歴
- 敷金や保証金の預かり状況
- 保証会社の利用状況
- 管理委託契約書
- 修繕履歴
- 固定資産税、都市計画税の通知書
- 管理費、修繕積立金の資料
- 管理規約や使用細則
- 重要事項調査報告書
- 建物図面や間取り図
特にレントロールは、投資家が最初に確認する資料です。部屋番号、面積、入居開始日、月額賃料、共益費、敷金、契約期間、滞納の有無などを整理します。一棟物件では、空室を含めた入居状況が分かる形にしておくと、利回りや運営リスクを説明しやすくなります。
入居者への連絡はいつ必要？
売却後は所有者が変わるため、入居者への通知が必要になります。新しい貸主、管理会社、家賃の振込先、問い合わせ先などを知らせなければ、入居者が家賃の支払い先を間違えたり、設備トラブル時の連絡先が分からなくなったりするからです。
実務上は、売買契約を結んだだけの段階ではなく、引渡しや所有権移転のタイミングに合わせて、新旧オーナーまたは管理会社から通知することが多くあります。家賃振込先が変わる場合は、変更日、口座情報、問い合わせ先を明確に伝えます。
売却活動の初期段階から入居者へ伝えるかどうかは、物件や状況によって変わります。伝え方を誤ると、入居者が不安を感じて退去を考えたり、問い合わせが増えたりすることがあります。一方で、室内確認や写真撮影で協力が必要な場合は、入居者への配慮ある説明が欠かせません。
入居者への連絡は、売主が自己判断で進めるより、不動産会社や管理会社とタイミングを合わせたほうが安全です。
高く売るためのポイント
収益資料を見やすく整える
投資家は、物件の雰囲気より数字を重視します。家賃収入、支出、利回り、修繕履歴、入居状況がすぐ分かる資料を用意しておくと、検討の土台に乗りやすくなります。
レントロールに不備がある、賃貸借契約書が見つからない、家賃入金履歴が分からない状態では、買主はリスクを感じます。価格を上げる以前に、安心して検討できる状態を作ることが先です。
管理状態を整える
一棟アパートや収益マンションでは、共用部の管理状態が価格に影響します。エントランスが汚れている、ゴミ置き場が荒れている、外壁の劣化が目立つ、共用灯が切れていると、買主は購入後の管理負担を想像します。
大きな修繕を無理に行う必要はありませんが、清掃、簡単な補修、資料整理で印象を変えられる部分はあります。管理状態が良い物件は、家賃収入だけでなく、運営のしやすさも評価されます。
賃料相場と売出価格の根拠をそろえる
売出価格を決めるときは、希望価格だけでなく、賃料相場と利回りのバランスを見ます。周辺の収益物件と比べて利回りが低すぎる場合、買主から価格交渉を受けやすくなります。
ただし、利回りだけを上げようとして価格を下げすぎる必要はありません。駅近、築浅、管理状態が良い、家賃が安定している、空室リスクが低いといった材料があれば、低めの利回りでも買主が納得することがあります。
投資用不動産に強い会社へ依頼する
オーナーチェンジ物件は、居住用物件とは売り方が違います。投資家が見る資料、利回りの見せ方、融資を受けやすい物件かどうか、収益物件としての説明力が必要になります。
依頼先を選ぶときは、投資用マンションや一棟物件の売買実績があるか、投資家顧客を持っているか、レントロールや収支資料をもとに査定できるかを確認しましょう。査定額だけでなく、その価格で買う投資家をどう探すのかまで聞いておくと判断しやすくなります。
オーナーチェンジ物件は収益性と安心感で売る
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態のまま売却できる収益不動産です。売却後も賃貸借契約は続き、買主は家賃収入や敷金返還義務などを引き継ぎます。
価格を左右するのは、立地や築年数だけではありません。家賃収入、利回り、入居期間、滞納の有無、修繕履歴、管理状態が総合的に見られます。収益が安定していて、資料が整っている物件ほど、買主は検討しやすくなります。
入居者がいるまま売るか、空室にして売るかは、物件の種類と買主層によって変わります。ワンルームマンションや一棟アパートなら、オーナーチェンジのまま売るほうが自然です。ファミリータイプや戸建てでは、実需層へ広げられるかどうかも含めて検討する必要があります。
売却前には、レントロール、賃貸借契約書、家賃入金履歴、修繕履歴を整理し、投資家が判断しやすい状態を作っておきましょう。収益物件に強い不動産会社へ相談すれば、利回りや市場相場を踏まえた売出価格を決めやすくなります。
参考元
e-Gov法令検索「民法」第605条の2
https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089
e-Gov法令検索「借地借家法」第31条
https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
