不動産を売却するときは、仲介手数料、登記費用、譲渡所得税など、いくつかの費用が発生します。その中で、売買契約の場面で関わるのが印紙税です。
印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を紙で作成したときにかかる税金です。契約書に記載された売買金額によって税額が変わり、収入印紙を貼って消印することで納付します。
金額だけを見ると、譲渡所得税や仲介手数料ほど大きな負担ではありません。それでも、印紙を貼り忘れたり、消印を忘れたりすると過怠税がかかることがあります。電子契約を使う場合は印紙税がかからないケースもあるため、契約前に仕組みを知っておくと余計な負担を避けやすくなります。
印紙税とは
印紙税は、契約書や領収書など、印紙税法で定められた文書にかかる税金です。不動産売却では、土地建物売買契約書や不動産売買契約書が主な対象になります。
国税庁は、不動産売買契約書や土地建物売買契約書などを、印紙税額一覧表の第1号文書に該当する文書として示しています。契約書に記載された契約金額に応じて税額が決まるため、売買価格が高くなるほど印紙税も上がります。
納付方法は、紙の契約書に収入印紙を貼り、印章または署名で消印するのが原則です。印紙を貼るだけでは足りず、契約書と印紙にまたがるように消印して、再利用できない状態にする必要があります。
なぜ不動産売買契約書に印紙税がかかるのか
不動産売買契約書には、売買代金、売主と買主、対象不動産、引渡し時期、手付金、残代金の支払い方法など、取引の内容を証明する事項が記載されます。
印紙税は、こうした経済取引に関する一定の文書に課されます。文書の名称だけで判断するのではなく、書かれている内容によって課税文書に当たるかが決まります。そのため、契約書という名前でなくても、不動産の売買内容を証明する文書であれば課税対象になることがあります。
一方で、単なるコピーや控えがすべて課税されるわけではありません。国税庁は、写し、副本、謄本と表示された文書でも、契約の成立を証明する目的で作成されたものは課税対象になるとしています。売主と買主の署名や押印があるもの、正本と相違ないことを証明しているものは注意が必要です。
不動産売買契約書の印紙税はいくらかかる？
不動産売買契約書には、現在、印紙税の軽減措置があります。対象は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される、不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものです。
主な軽減後の税額は次のとおりです。
| 契約書に記載された契約金額 | 印紙税額 |
| 10万円超 50万円以下 | 200円 |
| 50万円超 100万円以下 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
たとえば、3,000万円で不動産を売却する場合、契約金額は1,000万円超5,000万円以下に入るため、印紙税は1万円です。7,000万円で売却する場合は、5,000万円超1億円以下に入るため、印紙税は3万円になります。
軽減措置がない通常税額では、1,000万円超5,000万円以下は2万円、5,000万円超1億円以下は6万円です。現在の軽減措置により、売買契約書の印紙税は通常より抑えられています。
印紙税は誰が負担する？
不動産売買では、売主と買主がそれぞれ保管するために、契約書を2通作成することが多くあります。この場合、それぞれの契約書が課税文書になるため、売主は売主保管分、買主は買主保管分の印紙税を負担する形がよく使われます。
ただし、負担方法は契約で決めるものです。必ず売主と買主が1通ずつ負担しなければならない、という意味ではありません。契約書を何通作成するのか、誰がどの分を負担するのかは、売買契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。
費用を抑えるために、契約書の原本を1通だけ作成し、もう一方はコピーを保管する方法が検討されることもあります。ただし、コピーに双方の署名や押印をしたり、正本と同じ効力を持つような証明を付けたりすると、課税対象になる場合があります。住宅ローンや各種手続きで原本が必要になることもあるため、単純に原本を減らせばよいとは限りません。
収入印紙を貼り忘れるとどうなる？
収入印紙を貼るべき契約書に印紙を貼らなかった場合、印紙税を納めていないものとして過怠税がかかります。
国税庁によると、課税文書の作成時までに印紙税を納めなかった場合、本来の印紙税額と、その2倍に相当する金額を合わせた額、つまり本来納めるべき印紙税の3倍に相当する過怠税が徴収されます。
ただし、税務調査で指摘される前に、印紙税を納付していないことを自ら申し出た場合は、過怠税が本来の印紙税額の1.1倍に軽減されることがあります。
消印忘れにも注意が必要です。印紙を貼っていても、所定の方法で消印していなければ、消印されていない印紙の額面に相当する過怠税がかかります。
契約時には不動産会社が確認することが多いものの、売主自身も次の点を見ておくと安心です。
- 契約金額に合った収入印紙が貼られているか
- 印紙に消印されているか
- 売主保管分と買主保管分の扱いが決まっているか
- 契約書を追加作成する場合の印紙税を確認しているか
電子契約では印紙税がかからない場合がある
不動産売買でも電子契約を利用できる場面が増えています。電子契約は、紙の契約書を作成せず、電子データで契約を締結する方法です。
印紙税は、印紙税法で定められた課税文書に対して課されます。電子契約では紙の契約書が作成されないため、原則として収入印紙を貼る対象がありません。そのため、紙の売買契約書なら印紙税が必要な取引でも、電子契約では印紙税が不要になることがあります。
たとえば、7,000万円の売買契約を紙で作成すれば、軽減後でも3万円の印紙税がかかります。電子契約に対応できる場合、この印紙税を抑えられる可能性があります。
ただし、すべての不動産会社や取引が電子契約に対応しているわけではありません。買主側の金融機関、売主や買主の希望、契約手続きの進め方によって紙の契約書が必要になることもあります。電子契約を使いたい場合は、売却を依頼する不動産会社へ早めに確認しておきましょう。
印紙税以外にかかる主な売却費用
不動産売却では、印紙税だけを見ても手取り額は分かりません。売却後にいくら残るかを知るには、ほかの費用も合わせて確認する必要があります。
仲介手数料
不動産会社の仲介で売却が成立した場合、仲介手数料がかかります。売買価格が400万円を超える場合、上限額は次の速算式で計算されるのが一般的です。
仲介手数料の上限 ＝ 売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
3,000万円で売却した場合、税抜の上限は96万円です。消費税10％を加えると105万6,000円になります。印紙税より大きな金額になるため、売却前の資金計画では必ず見込んでおきたい費用です。
抵当権抹消費用
住宅ローンや不動産投資ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金などでローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、司法書士へ依頼する場合は司法書士報酬も発生します。金融機関によっては繰上返済手数料がかかることもあるため、売却前にローン残高とあわせて確認しておきましょう。
譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかることがあります。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
取得費には購入代金や購入時の手数料などが含まれます。譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料、売買契約書の印紙代などが含まれます。印紙税は小さな費用に見えますが、譲渡所得の計算では売却に直接かかった費用として扱える場合があります。
税額は所有期間や特例の適用によって変わります。居住用不動産、相続不動産、投資用不動産では確認すべき点が異なるため、利益が出そうな場合は早めに税理士へ相談したほうが安全です。
印紙税を抑える方法
印紙税は法律で決まっているため、契約金額が同じなら自由に減らすことはできません。節税というより、余計な課税文書を作らない、使える契約方法を確認する、という考え方になります。
電子契約を検討する
最も分かりやすい方法は、電子契約を使えるか確認することです。紙の契約書を作成しなければ、原則として収入印紙を貼る必要がありません。
売買価格が高くなるほど印紙税も高くなるため、高額物件では効果が出やすくなります。ただし、電子契約に対応しているか、買主や金融機関が受け入れられるかは取引ごとに違います。売却を始める段階で、不動産会社に確認しておくと進めやすくなります。
契約書の作成通数を確認する
契約書を2通作れば、原則として2通分の印紙税がかかります。追加の原本を作成すれば、その分も課税対象になる可能性があります。
契約書を何通作るのか、誰が原本を保管するのか、コピーで足りる書類はないかを事前に整理しておきましょう。ただし、必要な原本まで減らすと、後の手続きで困ることがあります。費用だけで判断せず、不動産会社や金融機関に確認しながら決めることが大切です。
契約内容を事前に固めておく
契約後に条件を変更し、変更契約書や覚書を作成する場合、その内容によっては印紙税がかかることがあります。売買代金、引渡し時期、手付金、付帯設備、境界、残置物などは、契約前にできるだけ整理しておきましょう。
条件が曖昧なまま契約すると、後から書面を追加することになり、費用だけでなくトラブルの原因にもなります。印紙税を抑えるためだけでなく、売却をスムーズに進めるためにも、契約前の確認が欠かせません。
印紙税は手取り額の一部として見る
印紙税は、不動産売却費用の中では比較的小さな項目です。3,000万円の売買契約なら、軽減後の印紙税は1万円です。7,000万円でも3万円です。
ただし、売却では印紙税だけでなく、仲介手数料、ローン完済費用、抵当権抹消費用、譲渡所得税、引っ越し費用などが重なります。売却価格が高くても、費用を差し引くと手取り額が思ったほど残らないことがあります。
売却前に確認したいのは、次の項目です。
- 売却予定価格
- 仲介手数料
- 印紙税
- ローン残債
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税の有無
- 引っ越し費用や測量費などの追加費用
印紙税だけを切り離して考えるのではなく、売却後にいくら残るかを見ながら資金計画を立てることが大切です。
印紙税まで見込んで契約準備を進める
不動産売却時の印紙税は、紙の不動産売買契約書を作成するときにかかる税金です。契約金額によって税額が変わり、令和9年3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書には軽減措置が適用されています。
3,000万円の売買なら1万円、7,000万円の売買なら3万円が目安です。大きな金額ではないように見えても、貼り忘れや消印忘れがあると過怠税がかかるため、契約時には必ず確認しておきましょう。
電子契約を利用できる場合は、紙の契約書を作成しないため、印紙税を抑えられる可能性があります。契約書の作成通数や追加書面の有無によっても負担が変わるため、売買契約前に不動産会社へ確認しておくと安心です。
不動産売却で大切なのは、売却価格だけを見ることではありません。印紙税、仲介手数料、ローン完済費用、譲渡所得税まで含めて、最終的に手元へいくら残るかを把握しておくことです。
参考元
国税庁「不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7101.htm
国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
国税庁「印紙税の納付方法」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7129.htm
国税庁「印紙税を納めなかったとき」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7131.htm
国税庁「契約書の写し、副本、謄本等」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7120.htm
国税庁「譲渡所得の計算のしかた」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
