中古住宅を売却するとき、建物に不具合がないか、引き渡し後に買主と揉めないか不安になる人は多いでしょう。住んでいる間は気にならなかった雨漏りの跡、外壁のひび割れ、床下の劣化、給排水管の不具合が、売却の段階で問題になることもあります。
こうした不安を減らす方法の一つが、ホームインスペクションです。住宅に詳しい専門家が建物の状態を調べ、劣化や不具合の有無を確認します。
ただし、すべての中古住宅で必ず実施すべきものではありません。費用もかかりますし、調査で不具合が見つかれば売却価格や修繕方針にも影響します。大切なのは、ホームインスペクションで分かることと分からないことを理解したうえで、売却にどう活かすかを考えることです。
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションは、住宅の劣化や不具合を専門家が調べる建物調査です。中古住宅の売買では、建物の状態を買主へ説明するための判断材料として使われます。
国土交通省の制度でいう既存住宅状況調査は、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の定める調査方法に沿って行う調査です。一般にホームインスペクションと呼ばれるものの中には民間独自の調査もありますが、不動産取引で制度上扱われる調査は、この既存住宅状況調査を指します。
調査で確認する主な箇所
調査では、基礎、外壁、屋根、床、柱、梁、天井裏、床下、雨漏りの跡、給排水管などを確認します。木造住宅であれば、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分に劣化がないかを見るのが中心です。
基本は目視や計測による非破壊の調査です。壁を壊したり、床をめくったりして内部まで調べるものではありません。そのため、壁の中や地中部分、家具で隠れている箇所まですべて分かるわけではありません。
診断と保証は別のもの
ホームインスペクションを受けたからといって、建物に将来不具合が出ないと保証されるわけではありません。調査時点で確認できる範囲の状態を把握するためのものです。
保証を付けたい場合は、既存住宅売買瑕疵保険など別の仕組みを検討する必要があります。調査結果によっては、保険加入のための検査と組み合わせられることもあります。
ホームインスペクションが注目されている背景
中古住宅の取引では、買主が建物の状態を判断しにくいという問題があります。外観や内覧だけでは、雨漏りのリスクや構造部分の劣化までは分かりにくいからです。
国土交通省は、既存住宅の流通を進めるうえで、消費者が住宅の質を把握しづらいことを課題としてきました。その流れの中で、建物状況調査を活用しやすくする制度が整えられています。
2018年4月からは、宅地建物取引業法の改正により、既存住宅の取引で建物状況調査に関する説明が行われるようになりました。不動産会社は、媒介契約の際に調査を行う者のあっせんの有無を示し、調査が実施されている場合は重要事項説明で結果の概要を説明します。
つまり、不動産会社がすべての物件で調査を実施しなければならないわけではありません。義務化されたのは、調査そのものではなく、調査に関する説明や情報提供です。
売主がホームインスペクションを行うメリット
建物の状態を売却前に把握できる
売主にとって一番の利点は、売り出す前に建物の状態を確認できることです。長く住んでいる家ほど、少しずつ進んだ劣化に気づきにくくなります。
雨漏りの跡、外壁や基礎のひび割れ、床の傾き、床下の湿気、給排水管の不具合などが見つかれば、修繕してから売るのか、現状のまま価格に反映するのかを判断できます。売却活動が始まってから買主側の指摘で発覚するより、売主が先に把握しているほうが対応しやすくなります。
買主へ説明しやすくなる
中古住宅を買う人は、建物の状態に不安を持っています。特に築年数が経った戸建てでは、見えない部分に問題がないかを気にする人が少なくありません。
ホームインスペクションの結果があれば、建物の状態を感覚ではなく資料に基づいて説明できます。問題がない部分だけでなく、劣化がある部分も事前に伝えられるため、買主は購入後の修繕費や使い方を考えやすくなります。
売主にとっても、説明すべき内容を整理できるため、内覧や価格交渉の場面で話がぶれにくくなります。
売却後のトラブルを減らしやすい
中古住宅の売却では、引き渡し後に不具合が見つかると契約不適合責任が問題になることがあります。契約内容に合わない不具合があった場合、買主から修補、代金減額、損害賠償、契約解除を求められる可能性があります。
ホームインスペクションで事前に状態を確認し、分かっている不具合を契約書や告知書に反映しておけば、後から聞いていないと言われるリスクを下げられます。もちろん、調査しただけで責任がなくなるわけではありません。調査結果をどう説明し、契約条件にどう落とし込むかが大切です。
価格交渉への備えになる
建物の状態が分からない物件では、買主が不安を見込んで値下げを求めることがあります。調査結果があると、どこに不具合があり、どこは大きな劣化が見られないのかを示しやすくなります。
その結果、根拠の薄い値下げ交渉を避けやすくなる場合があります。一方で、実際に修繕が必要な箇所が見つかれば、その分は価格や条件に反映する必要があります。良い情報だけを出すためのものではなく、取引の前提を整えるための資料と考えたほうがよいでしょう。
ホームインスペクションの注意点
費用がかかる
ホームインスペクションには調査費用がかかります。戸建ての場合、調査範囲や床下、屋根裏の確認の有無によって金額は変わります。オプションを付けると費用が上がることもあります。
売却前に実施するなら、査定価格、想定される売却期間、修繕費とのバランスを見て判断する必要があります。築浅で状態が明らかな住宅では、費用に見合う効果が小さいこともあります。
不具合が見つかることがある
調査を行えば、売主が知らなかった不具合が見つかることがあります。基礎のひび割れ、雨漏り跡、シロアリ被害の疑い、床の傾きなどが分かれば、買主への説明や価格調整が必要になります。
ただ、不具合を知らないまま売るほうが安全とは限りません。引き渡し後に発覚すれば、トラブルが大きくなることがあります。先に分かっていれば、修繕、現況売却、価格調整、契約条件の整理といった選択肢を持てます。
調査範囲には限界がある
ホームインスペクションは、建物を壊さずに確認できる範囲の調査です。壁の内部、地中の配管、家具や荷物で見えない部分などは確認できないことがあります。
また、調査時点で問題が見つからなくても、将来の雨漏りや設備故障を完全に防げるわけではありません。買主へ説明するときも、調査済みだから絶対に安心という言い方は避けるべきです。
ホームインスペクションが向いている住宅
築年数が経過した戸建て
築20年以上の戸建ては、屋根、外壁、床下、配管などの状態が気にされやすくなります。見た目がきれいでも、構造部分や雨漏りのリスクが買主の不安材料になることがあります。
調査結果があれば、修繕の必要性や今後の維持管理を説明しやすくなります。
空き家や相続した住宅
空き家や相続物件は、現在の所有者が建物の状態を十分に把握していないことがあります。長く使われていない住宅では、換気不足や雨漏り、設備の劣化が進んでいることもあります。
売主自身が住んでいない物件ほど、事前に状態を確認しておく意味があります。
買主が慎重になりやすい物件
高額な物件やリフォーム前提の物件では、買主が細かく状態を確認したがることがあります。購入後に大きな修繕費がかかる可能性があるためです。
ホームインスペクションを実施しておくと、買主が検討しやすくなり、売却活動の途中で追加調査を求められたときにも対応しやすくなります。
実施するタイミング
売主が行うなら、売却活動を始める前が使いやすいタイミングです。査定の前後で建物の状態を把握できれば、価格設定や販売資料、修繕方針に反映できます。
売り出した後や買主が見つかってから調査する方法もありますが、不具合が出た場合に価格交渉や契約条件の見直しが必要になり、スケジュールが伸びることがあります。
買主側が契約前に調査を希望する場合は、売主の協力が必要です。調査日程、立ち会い、床下や点検口の確認可否などを不動産会社と調整します。
不動産会社選びも重要
ホームインスペクションを実施しても、その結果を売却に活かせなければ意味が薄れます。調査結果をどう買主へ説明するか、修繕するべきか現状で売るべきか、価格にどう反映するかは、不動産会社の経験によって差が出ます。
中古戸建ての売却に慣れている会社なら、建物の状態、周辺相場、買主の不安を踏まえて売り方を組み立てやすくなります。診断結果をただ添付するのではなく、買主が判断しやすい材料として整理できる担当者を選びたいところです。
ホームインスペクションは安心して売るための材料になる
中古住宅の売却では、建物の状態が価格や売れやすさに影響します。ホームインスペクションを活用すると、売主は建物の状態を把握し、買主へ説明しやすくなります。引き渡し後のトラブルを減らすうえでも役立ちます。
一方で、費用がかかり、不具合が見つかる可能性もあります。調査は保証ではなく、確認できる範囲にも限界があります。
築年数が経った戸建て、空き家、相続物件、買主が慎重になりやすい物件では、実施する価値が高くなります。売却前に不動産会社へ相談し、建物の状態や売却方針に合わせて必要性を判断しましょう。
参考元
