離婚を進めるなかで、大きな課題になりやすいのが不動産の扱いです。
マイホームを所有している場合は、
- 売却して現金化するべきか
- どちらかが住み続けるべきか
- 住宅ローンが残っている場合はどう対応するのか
といった判断が必要になります。
不動産は高額な財産であり、感情的な問題とも結び付きやすいため、話し合いが長引くことも少なくありません。対応を誤ると、離婚後もローンや名義の問題が残り、将来的なトラブルにつながる可能性があります。
離婚時に不動産売却を進める際の基本的な流れや財産分与の考え方、押さえておきたい注意点を見ていきましょう。
離婚時の不動産は財産分与の対象になる
婚姻期間中に購入した不動産は、原則として共有財産と考えられます。
登記上の名義が夫婦のどちらか一方であっても、結婚生活のなかで協力して築いた財産であれば、財産分与の対象になる可能性があります。
財産分与とは、離婚時に夫婦の共有財産を分ける制度です。不動産だけでなく、預貯金や自動車、保険、退職金なども対象になります。
分与割合は2分の1ずつを基準に考えられることが多いものの、個別の事情によって調整される場合もあります。
離婚時の不動産でよくある3つの選択肢
不動産を売却して現金化する
離婚後のトラブルを避けやすい方法として選ばれるのが、不動産を売却して現金で分ける方法です。
売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を財産分与するため、不動産やローンに関する関係を離婚後に持ち越しにくくなります。
次のようなケースでは売却を選ぶことが多くあります。
- どちらも住み続ける予定がない
- 住宅ローンが残っている
- 名義変更が難しい
- 早めに財産整理をしたい
ただし、市場の状況によっては希望する価格で売れないこともあります。まずは査定を受け、売却できそうな価格を把握しておくことが大切です。
どちらか一方が住み続ける
子どもの学校や生活環境を優先し、どちらかが住み続けるケースもあります。
この場合は、不動産の名義や住宅ローンの契約者、財産分与の方法を整理しておかなければなりません。
たとえば夫名義・夫名義の住宅ローンで購入した家に、妻と子どもが住み続けるケースでは注意が必要です。名義やローン契約を変更しないまま離婚すると、さまざまな問題が生じる可能性があります。
主なリスクとしては、夫に返済義務が残り続けること、返済が滞った場合に夫の信用情報へ影響すること、住宅ローン控除の適用に影響が出る可能性があることなどが挙げられます。また、将来売却したくなった際に双方の同意が必要となり、手続きが進まなくなるケースもあります。
さらに、契約者と連絡が取れなくなったり相続が発生したりすると、権利関係が複雑化して売却や手続きが難しくなることもあります。
そのため、とりあえず住み続けるという状態のままにせず、離婚時に権利関係や契約内容を整理しておくことが欠かせません。
共有名義のまま保有する
離婚後もしばらく売却せず、共有名義のまま保有する方法もあります。
ただし、この選択は慎重に検討した方がよいでしょう。
共有名義のままでは、将来売却する際に双方の同意が必要になります。固定資産税の負担割合をめぐって意見が分かれることもあり、再婚などで状況が変わると関係がさらに複雑になる可能性があります。
特別な事情がない限り、離婚時に権利関係を整理しておく方が後々の負担を減らしやすくなります。
不動産売却を進める際の基本的な流れ
不動産の名義と住宅ローンを確認する
まず確認したいのは次の点です。
- 誰が所有者なのか
- 住宅ローン契約者は誰か
- ローン残高はいくらか
登記簿やローンの返済予定表を確認し、現在の状況を整理します。
共有名義の場合は、それぞれの持分割合も確認しておきましょう。
不動産会社へ査定を依頼する
次に不動産会社へ査定を依頼します。
離婚時の売却では、適正価格を知りたい、住宅ローンを完済できるか確認したい、できるだけ早く売却したいと考える方が少なくありません。
そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や提案内容を比較することが大切です。
地域の事情に詳しい不動産会社であれば、売却方法についても相談しやすいでしょう。
売却価格とローン残高を比較する
売却を進める際は、アンダーローンかオーバーローンかを確認します。
アンダーローン
売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。
売却価格 ＞ 住宅ローン残高
売却代金でローンを完済し、残った資金を財産分与できます。
オーバーローン
住宅ローン残高が売却価格を上回る状態です。
住宅ローン残高 ＞ 売却価格
売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。
状況によっては金融機関との調整や任意売却を検討するケースもあります。
売買契約・引き渡しを行う
買主が見つかったら売買契約を締結し、引き渡しへ進みます。
住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の手続きもあわせて行います。
売却後は仲介手数料や税金などを精算し、残った金額を取り決めに沿って分配します。
離婚時の不動産売却で注意したいポイント
財産分与の内容は書面に残す
口頭だけで取り決めると、後になって認識の違いが生じることがあります。
売却方法や売却代金の取り扱い、住宅ローンの負担、分配割合などは、離婚協議書や公正証書などに明記しておくと安心です。
名義変更だけではローン義務は消えない
不動産の名義を変更すれば、住宅ローンの返済義務も移ると思われることがあります。
しかし、住宅ローンは金融機関との契約であるため、銀行の承認なしに債務者を変更することはできません。
そのため、離婚後も契約者が返済義務を負い続けるケースがあります。
元配偶者が返済を滞納した場合、信用情報や今後の借入れに影響する可能性もあるため注意が必要です。
売却タイミングによって税金が変わることもある
不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得税が発生することがあります。
一方で、居住用財産の3,000万円特別控除など、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる可能性があります。
たとえば自宅として住まなくなった後でも、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、特例の対象となる場合があります。
期限を過ぎると適用できなくなる可能性があるため、離婚後に空き家のまま長期間放置するのは避けたいところです。
税金について不安がある場合は、早めに税理士へ相談しておくとよいでしょう。
感情だけで判断せず、専門家へ早めに相談を
離婚時の不動産問題には、不動産売却、住宅ローン、法律、税金など複数の知識が関わります。
また、当事者同士では感情的な対立が生じやすく、冷静な判断が難しくなることもあります。
不動産会社や弁護士、司法書士、税理士などの専門家に相談しながら進めることで、状況を整理しやすくなります。
特に住宅ローンが残っている場合は、売却できるかどうかを早い段階で確認しておくことが重要です。
離婚時の不動産売却は精神的な負担も大きい問題ですが、権利関係やローンの状況を整理しながら進めることで、新しい生活への準備を進めやすくなるでしょう。
まとめ
離婚時の不動産は、財産分与の対象となるケースが多く、売却するのか、どちらかが住み続けるのか、共有名義のまま保有するのかを慎重に判断する必要があります。
特に住宅ローンが残っている場合は、名義とローン契約者が誰なのか、売却によって完済できるのかを早い段階で確認しておくことが大切です。
また、離婚後のトラブルを防ぐためには、財産分与の内容や費用負担、売却代金の分配方法を書面で明確にしておかなければなりません。
不動産は金額が大きく、法律や税金、住宅ローンなど複数の問題が関わります。感情だけで判断せず、必要に応じて不動産会社や弁護士、税理士などの専門家へ相談しながら進めることで、離婚後の負担やリスクを減らしやすくなります。
