相続した不動産を売却するまでの流れは、通常の不動産売却より少し複雑です。
- 遺言書の有無を確認する
- 相続人を確定する
- 遺産分割協議で取得者を決める
- 相続登記を行う
- 不動産会社へ査定を依頼する
- 売却活動、契約、引き渡しを行う
- 必要に応じて確定申告を行う
親や親族から不動産を相続しても、自分で住む予定がない、管理が大変、固定資産税の負担が重いといった理由で売却を考える方は少なくありません。
ただし、相続不動産は名義変更や相続人の確認が済んでいないと、売却の途中で手続きが止まりやすい不動産です。税金の特例にも期限や条件があるため、売却前に全体の流れを押さえておく必要があります。
相続した不動産はすぐに売却できる？
相続した不動産を売るには、買主へ所有権を移すまでに相続登記を済ませる必要があります。
不動産の登記名義が亡くなった方のままでは、最終的に買主へ名義を移せません。売買契約の準備を進めることはできても、決済や所有権移転の前には相続人名義への変更が必要です。
2024年4月1日からは、相続登記が義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。遺産分割協議で不動産を取得した場合は、協議が成立した日から3年以内に登記を行います。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。
売る予定だから登記は後でいいと考えると、買主が見つかってから慌てることになります。相続が発生したら、まず名義の状態を確認しておきましょう。
相続不動産を売却するまでの流れ
遺言書の有無を確認する
最初に確認するのは遺言書です。遺言書があれば、原則としてその内容に沿って相続手続きを進めます。
公正証書遺言であれば、そのまま手続きに使いやすい一方、自筆証書遺言などは家庭裁判所で検認が必要になる場合があります。ただし、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用している遺言書は検認が不要です。
相続人を確定する
遺言書がない場合や、遺言書だけでは手続きが完結しない場合は、相続人を確定します。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを集め、誰が相続人になるのかを確認します。
配偶者は常に相続人になります。そこに子、親、兄弟姉妹の順で相続人が加わります。兄弟姉妹がすでに亡くなっている場合、甥や姪が関わることもあります。
相続人が一人でも漏れていると、遺産分割協議が無効になるおそれがあります。疎遠な親族がいる場合ほど、戸籍で丁寧に確認することが大切です。
遺産分割協議で取得者を決める
相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得するかを話し合います。売却を前提にするなら、代表者が単独で相続して売る方法と、相続人全員の共有名義にして売る方法があります。
単独名義にすると売却手続きは進めやすくなりますが、売却代金をどう分けるかを協議書に明記しておく必要があります。共有名義にすると公平に見えますが、契約や引き渡しの場面で共有者全員の意思確認が必要になり、手続きが重くなることがあります。
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名して実印を押します。
相続登記を行う
遺産分割協議書、戸籍謄本、印鑑証明書などをそろえ、法務局で相続登記を申請します。
相続関係が単純であれば自分で手続きすることもできますが、相続人が多い、代襲相続がある、古い登記のままになっているといった場合は書類が複雑になります。売却を急ぐなら、司法書士へ依頼したほうが進めやすいでしょう。
不動産会社へ査定を依頼する
相続登記の見通しが立ったら、不動産会社へ査定を依頼します。
相続不動産は、空き家、古家付き土地、遠方の土地、境界がはっきりしない土地など、売り方に工夫が必要なことがあります。査定額だけで比べず、解体が必要か、測量すべきか、現状のまま売れるかまで確認しておくと、売却後の手残りを見込みやすくなります。
売買契約と引き渡しを行う
買主が決まったら売買契約を結び、代金決済と引き渡しを行います。
売却益が出た場合や税金の特例を使う場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。契約書、仲介手数料の領収書、測量費や解体費の領収書などは、申告で使う可能性があるため保管しておきましょう。
相続不動産の売却でかかる税金
譲渡所得の計算方法
相続した不動産を売って利益が出ると、譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税がかかります。
譲渡所得は、次の式で計算します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には、亡くなった方がその不動産を購入したときの代金や購入手数料などが含まれます。相続した人が新しく買ったわけではないため、被相続人の取得費と取得時期を引き継ぐのが基本です。
譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、土地として売るための建物取壊し費用などが入ります。
取得費が分からない場合
古い不動産では、購入時の契約書や領収書が見つからないことがあります。その場合、売却価格の5パーセントを概算取得費として計算できます。
ただし、概算取得費を使うと取得費が小さくなり、譲渡所得が大きく出ることがあります。売却前に、売買契約書、建築請負契約書、領収書、登記関係書類などを探しておきましょう。
所有期間の判定も、被相続人が取得した日から引き継ぎます。相続してすぐ売ったからといって、必ず短期譲渡になるわけではありません。
知っておきたい節税のポイント
取得費加算の特例
相続税を支払っている場合は、取得費加算の特例を使えることがあります。
これは、支払った相続税のうち一定額を売却した不動産の取得費に加えられる制度です。取得費が増えると譲渡所得が減るため、売却時の税負担を抑えられます。
この特例を使うには、相続や遺贈で財産を取得していること、その人に相続税が課税されていること、一定期間内に売却していることが必要です。期限は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続開始から3年10か月以内が一つの目安になります。
空き家の3000万円特別控除
相続した空き家には、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。対象になるのは、被相続人が住んでいた一定の家屋やその敷地です。
主な条件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物登記がされていないこと、相続開始の直前に被相続人以外が住んでいなかったことなどです。売却代金は1億円以下でなければなりません。
相続後に賃貸へ出したり、事業用に使ったり、別の人が住んだりすると対象外になることがあります。売却期限は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
要介護認定などを受けて老人ホーム等へ入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。施設に入っていたから使えないと決めつけず、売却前に確認しておきましょう。
令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額は最高2000万円です。
小規模宅地等の特例との関係
相続税の申告で小規模宅地等の特例を使う予定がある場合は、売却のタイミングに注意が必要です。
この特例は、被相続人の自宅や事業用の土地などについて、一定の面積まで相続税評価額を減額できる制度です。ただし、取得者や利用状況によっては、相続税の申告期限まで所有や居住を続けることが条件になります。
相続後すぐに売ると、条件を満たせなくなる場合があります。配偶者が取得する場合など影響が出にくいケースもありますが、相続税申告が必要な財産規模なら、売却前に税理士へ確認しておくほうが安全です。
相続不動産は早めに整理する
相続不動産は、使っていなくても固定資産税や管理費がかかります。空き家のまま時間が経つと、雨漏り、草木の越境、近隣からの苦情、建物の劣化が起きやすくなります。
相続人が亡くなって次の相続が発生すると、権利関係はさらに複雑になります。売却したいと思ったときに全員の同意が取れず、話が進まないこともあります。
まずは名義と相続人を確認し、不動産の価値を把握することから始めましょう。そのうえで、相続登記、売却方法、税金の特例を同時に整理しておくと、手続きの遅れや余計な税負担を避けやすくなります。
相続不動産の売却は、不動産会社だけで完結しない場面があります。登記は司法書士、税金は税理士、境界や測量は土地家屋調査士の力を借りながら進めると、売却後のトラブルを減らせます。
